宜复决字〔2024〕105号

行政复议决定书

宜复决字〔2024〕105号

　　申请人：雷某某

　　被申请人：宜昌市住房和城市更新局

　　申请人不服被申请人作出的《关于宜昌中心项目前期物业服务合同相关问题的回复意见》，向本机关申请行政复议。本机关于2024年9月19日依法受理，案件办理中已听取各方当事人意见，现已审理终结。

　　申请人请求：

　　撤销《关于宜昌中心项目前期物业服务合同相关问题的回复意见》，责令被申请人撤销《宜昌中心天宸府前期服务合同》，并要求按照中标结果重新签订宜昌中心前期物业服务合同。

　　申请人称：

　　申请人是宜昌中心环城东路某业主，产权属商业性质，于2023年9月27日拆迁还建产权调换取得该房屋，因该处商业性质的物业费，每月每平方米8元，与某物业公司产生纠纷，周边前期商业性质物业费都是2至3元每平方米，申请人认为某物业公司涉嫌乱收费。根据现有资料显示，宜昌某房地产开发有限公司（以下简称“某地产公司”）招投标是按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》对宜昌中心项目选聘前期服务企业。2018年6月4日，宜昌市房管局物业管理科向某地产公司下达招标前备案通知。依据宜昌中心项目前期物业管理开标评标会唱标记录表显示，某物业服务股份有限公司投标价格住宅1.70元每平方米每月，商业3.0元每平方米每月，停车费服务费50元每月；宜昌市某管家物业有限公司投标报价：住宅1.70元每平方米每月，商业没有报价，停车服务费50元每月；深圳某生活物业公司报价住宅1.70元每平方米每月，商业3.50元每平方米每月，停车服务费50元每平方米每月。在报备中出现了违法违规行为，物业公司没有按照中标结果，签订宜昌中心前期物业服务合同，把宜昌中心项目前期物业管理开标评标会唱标记录表中的某物业商业3.0元的价格涂改成无，深圳某生活物业公司的商业报价3.50元，没有涂改，本次招投标的价格符合周边前期物业商业定价。某地产公司与某物业公司在被申请人处资料都显示的是宜昌中心，只有服务合同是宜昌中心天宸府，宜昌中心天宸府合同里没有商业价格，只有住宅部分1.7元每平方米每月和停车服务费50元每月的价格，也就是把商业部分截留或剔除，这种行为性质严重违反了建设部《前期物业招投标管理暂行办法》第三十七条、第三十八条的相关规定，属违法行为。宜昌中心天宸府前期物业服务合同，不能代替宜昌中心前期物业服务合同，宜昌中心是整个项目，宜昌中心天宸府只是其中的一部分，为纠正被申请人的渎职行为，申请人于2024年7月1日向被申请人申请依法履职，请求依法依规要求某地产公司和某物业按照中标结果重新签订宜昌中心前期物业服务合同，被申请人于2024年8月27日作出回复，被申请人在没有法律法规依据的情况下认为已依法履职，没有渎职行为，某地产公司和某物业公司没有违法违规行为，被申请人纯属歪曲事实。

　　为维护申请人的合法权益，纠正被申请人行政乱作为的违法行为，特根据《行政复议法》之规定特向贵处申请行政复议，望支持申请人的复议请求。

　　被申请人称：

　　一、被申请人已充分履职

　　2018年6月12日，某地产公司通过邀请招标方式，确定广东某物业服务股份有限公司为“宜昌中心项目”的前期物业服务企业，招标范围为该项目住宅部分。2018年6月14日，根据招标结果，某地产公司与广东某物业服务股份有限公司签订《宜昌中心天宸府前期服务合同》，合同范围为“宜昌中心项目”住宅部分；6月22日和7月2日，某地产公司先后在西陵区物业管理办公室和原市房产管理局备案。

　　综上，被申请人作为前期物业服招投标主管部门已尽到管理职责。

　　二、被申请人答复内容事实清楚，依据充分

　　（一）关于住宅部分前期物业招投标。据调查，宜昌中心分四期开发，签订前期物业服务合同时，只有一期开发项目定名为“天宸府”，因此项目用“宜昌中心天宸府”命名，但在《宜昌中心前期物业服务招标文件》《宜昌中心天宸府前期服务合同》中均明确前期物业服务合同包含范围为整个宜昌中心项目的住宅部分。该部分已按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》相关规定履行了招投标、合同签订及备案手续。

　　（二）关于商业部分前期物业招投标问题。经核实，某地产公司于2018年10月26日取得商业部分规划许可，晚于前期物业服务招投标，并未被纳入前期物业服务招投标范围。但根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业区域由一个物业企业实施物业管理”，某地产公司与某生活服务集团股份有限公司签订了《宜昌中心二期商业街前期物业服务合同》，该合同及申请人签订的《宜昌市商品房买卖合同》中约定的商业物业按照房屋面积8元/月/平方米计收，符合宜昌市发改委《关于宜昌中心住宅小区前期物业服务收费标准的批复》（宜发改服函〔2018〕3号）精神，同时宜昌市点军区人民法院作出了《民事判决书》（[2024]鄂0504民初120号），就该事项已有明确判决意见：“依法订立的合同，受法律保护。某地产公司与雷某某等人签订的《宜昌市商品房买卖合同》中关于前期物业服务的约定是双方当事人真实意思表示，双方当事人均应全面履行合同义务”，申请人请求商业物业按照房屋面积3元/月/平方米计收没有依据。

　　综上所述，被申请人作出的答复内容依据充分、程序合法、内容恰当，依法应予以维持。

　　经审理查明：

　　一、2018年6月12日，某地产公司对宜昌中心项目通过邀请招标确定广东某物业服务股份有限公司为宜昌中心项目的前期物业服务企业。双方于2018年6月14日签订了《宜昌中心天宸府前期服务合同》，明确约定“管理区域内部不包括商业部分”。此后，某地产公司将相关招投标活动资料及前期物业服务合同向被申请人备案。

　　二、2023年9月1日，某地产公司与某生活服务集团股份有限公司签订《宜昌中心二期商业街前期物业服务合同》，约定商业服务费用标准为8.0元/平方米/月。

　　三、2023年9月26日，申请人等7人与某地产公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，该合同约定前期物业服务企业为某生活服务集团股份有限公司宜昌分公司，物业服务费为8元/月/平方米建筑面积。

　　四、2024年2月，申请人以某生活服务集团股份有限公司宜昌分公司为被告向点军区法院提起民事诉讼。法院于2024年6月4日作出民事判决，认定“雷某某等人所有的雍华阁X层XX号房屋系商业用房，也不属于天宸府小区，故雷某某要求按照1.7元/平方米/月支付前期物业服务费，并要求某宜昌分公司返还多收取的5600.4元物业费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。”

　　五、2024年7月1日，申请人向被申请人提交《关于宜昌中心前期物业服务合同的报备审核中的依法履职纠正错误行为申请书》，请求某地产公司与某物业公司依法依规签订宜昌中心前期物业服务合同，住宅1.7元/平方米/月、商业3元/平方米/月，并报被申请人备案。

　　六、2024年8月27日，被申请人作出《关于宜昌中心项目前期物业服务合同相关问题的回复意见》，处理意见为“宜昌中心前期物业服务合同签订符合法律法规，不存在弄虚作假违法违规行为，请求重新签订宜昌中心项目前期物业服务合同，商业物业按照房屋面积3元/月/平方米计收没有依据。”

　　七、2024年9月12日，申请人不服被申请人作出的回复意见，向市政府申请行政复议。

　　以上事实，有下列证据证明：

　　一、申请人身份证、不动产权证复印件、政府信息公开申请答复书（宜市住建依复〔2024〕第2号补充）《关于宜昌中心前期物业服务合同的报备审核中的依法履职纠正错误行为申请书》《关于宜昌中心项目前期物业服务合同相关问题的回复意见》

　　二、宜昌市物业管理招投标活动中标备案申请表及备案申请材料、市发改委关于宜昌中心住宅小区前期物业服务收费标准的批复、《宜昌中心二期商业街前期物业服务合同》《宜昌市商品房买卖合同》《民事判决书》(2024)鄂0504民初120号

　　本复议机关认为：

　　《湖北省物业服务和管理条例》第四十一条第一款规定：“住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。”第三款规定：“建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并报房产行政主管部门备案。”本案中，某地产公司通过邀请招标方式，选定某物业服务股份有限公司为宜昌中心项目前期物业服务企业，双方签订了《宜昌中心天宸府前期服务合同》，并将相关招投标活动资料及前期物业服务合同报被申请人备案。故被申请人在案涉项目选聘物业服务企业阶段已经依法履行了监督管理职责。

　　《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。”第七条规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”《湖北省物业服务收费管理办法》第四条规定：“住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由价格主管部门会同同级房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。”本案中，2023年9月11日，某地产公司与某生活服务集团股份有限公司签订了《宜昌中心二期商业街前期物业服务合同》，约定服务费用标准为8.0元/平方米/月。申请人于2023年9月26日与某地产公司签订《商品房买卖合同》，约定物业服务费为“8元/月/平方米建筑面积”。故申请人请求被申请人撤销《宜昌中心天宸府前期服务合同》，按照3元/平方米/月确定宜昌中心商业部分的物业服务收费标准，无事实基础和法律依据。

　　综上，被申请人作出的《关于宜昌中心项目前期物业服务合同相关问题的回复意见》认定事实清楚，适用法律依据正确。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本机关决定：维持被申请人作出的《关于宜昌中心项目前期物业服务合同相关问题的回复意见》。

　　申请人如不服本决定，可自收到本决定书之日起15日内依法向人民法院提起行政诉讼。

2024年11月12日