宜复决字〔2024〕74号

行政复议决定书

宜复决字〔2024〕74号

　　申请人：胡某某

　　被申请人：宜昌市住房和城市更新局

　　申请人不服被申请人2024年7月8日在“人民网市委书记留言板”上作出的线上回复，向本机关申请行政复议。本机关于2024年7月23日依法受理，审理中听取了各方当事人意见，现已审理终结。

　　申请人请求：

　　一、撤销被申请人在“人民网市委书记留言板”上作出的线上回复；

　　二、责令被申请人对湖北某置业有限公司公示不规范等违法行为进行实质调查处理。

　　申请人称：

　　被申请人对申请人的线上留言回复没有作出实质性的处理，被申请人的回复意见整体意思是开发商未存在申请人反映的违法违规问题。具体如下：

　　1.针对被申请人作出的回复意见“一，关于您反映的问题1、2、3，夷陵区住建局已核实相关问题不属实或不存在”。申请人认为：公示栏缺少2#的商品房预售许可证，没有展示楼栋销控表和销售人员信息。预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》，然而开发商对此并无明示，也没有公示绿化比例、车位公示、销售人员信息等内容，侵害了购房者的知情权；开发商存在逃避资金监管的行为，申请人给开发商湖北某置业有限公司共支付XX元房款，收款银行为中国建设银行，银行账号为422XX。现场没有公示 2#的资金监管账户，合理怀疑本人的资金没有进入开发商的资金监管账户；此外，在116㎡和140㎡的样板房中，卧室均设置飘窗，通过飘窗向外拓展，涉嫌违法增加房屋使用面积。

　　2.针对被申请人作出的答复意见“二、关于问题5、6，夷陵区住建部门已组织您与法律顾问现场见面，向您解读了相关法律法规，解释相关行为不涉及违法违规。现场见面中，您反映希望退房退款的诉求，夷陵区住建局已组织您与湖北某置业有限公司现场协商，鉴于协商无果，建议您提交相关证据，向房屋所在地人民法院提起诉讼，依法维护自身合法权益”。申请人认为：1.抽奖式的有奖销售，违反《反不正当竞争法》的相关规定。开发商在售楼处设置了抽奖桌，摆放数个金蛋，以“砸金蛋”的方式吸引消费者购房。开发商进行砸金蛋有奖销售时，未明确奖品的种类、价格、金额和兑奖条件等详细的有奖销售信息，这严重违反了《反不正当竞争法》第十条经营者进行有奖销售不得存在下列情形：（一）所设奖的种类、兑奖条件、奖金金额或者奖品等有奖销售信息不明确，影响兑奖的相关规定。

　　3、开发商宣传违规提供低首付和首付分期。“106㎡-125㎡阔景三房 5000，首付3万，最长180天分期，再享车位使用权”。“首付3万”不足以支撑首付比例，3万首付的数据并无证据证明，开发商夸大宣传，误导购房者，并且开发商所宣传的 3万首付涉嫌违规操作低首付，也未对购房者加以说明低首付的相关风险，此举严重侵害购房者利益。

　　综上所述，对于申请人通过线上申请反映开发商的虚假宣传、逃避资金监管等问题，被申请人没有做到合法行政、合理行政、有法必依、执法必严，申请人申请撤销被申请人作出的答复意见，并责令被申请人对湖北某置业有限公司公示不规范等违反法律法规的行为进行实质调查处理，并出具书面答复意见。

　　被申请人称：

　　一、答复人作出答复程序合法

　　申请人于2024年6月17日通过线上申请的方式在“人民网市委书记留言板”留言，市委督查室将其作为“舆论监督”督查事项（宣办交字〔2024〕140号）交办至答复人。答复人按要求于2024年7月4日前将答复内容报送至市委督查室，市委督查室于2024年7月8日在“人民网市委书记留言板”回复答复人报送内容。答复人已在法定时间内按照申请人要求的形式给予了公开答复，程序合法。

　　二、答复人政府信息公开答复内容认定事实清楚，依据充分

　　（一）答复人已经履职到位。《城市商品房预售管理办法》第四条规定：“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。”夷陵区住建局三定方案中明确其承担规范辖区内房地产市场秩序、监督管理房地产市场的责任。申请人所称房屋坐落于夷陵区，应当由夷陵区佳建局依法对申请人举报授诉事项进行具体调查处置。

　　夷陵区住建局先后于2023年6月25日、6月28日组织申请人与相关方面了解情况，提供了所涉房屋销售现场照片，房屋测绘报告，并由法律顾问针对申请人举报投诉事项出具法律意见书，已尽到属地管理职责，被申请人结合调查结果和相关证据做出答复，已经履职到位。

　　（二）申请人举报投诉事项已有明确结论。申请人举报投诉事项主要包括：1.现场公示不规范。公示栏缺少 2#的商品房预售许可证，没有展示楼栋销控表和销售人员信息。2.开发商存在逃避资金监管的行为，胡某某怀疑其支付的房款未进入开发商资金监管账户。3.开发商存在违规改建的行为及风险，胡某某认为开发商设置的样板间将飘窗向外拓展，增加了房屋使用面积。4.开发商存在虚假宣传、违反广告法、反不正当竞争法行为，夸大交通设施、娱乐配套、便利程度，宣传内容含有房地产项目升值或投资回报承诺、无法证明地理位置的禁用词、宣传内容未经官方认证，宣传广告含有房地产广告法禁用的极限词语、没有载明预售许可证书号。5.抽奖式有奖销售，违反《反不正当竞争法》相关规定。6.开发商宣传违规提低低首付和首付分期。

　　关于问题1.现场公示不规范：经核实，售楼现场有商品房预售许可证、楼栋销控表和销售人员信息公示。

　　关于问题2.开发商逃避监管：经核实，2023年6月15日，开发商与夷陵区住建局、中国建设银行三峡分行营业部签订了《宜昌市夷陵区商品房预售资金监管协议》，协议明确某小区 2#楼预售资金监管账号为 422XX，相关信息已经公示。同时在申请人与湖北某置业有限公司（以下简称“某置业”）签订的买卖协议第七条“付款方式及期限”第二款中已经明确监管账户开户名称、账号、开户行等信息，已满足《商品房销售管理办法》第二十三条规定的明示义务。

　　关于问题3.开发商存在违规改建的行为及风险：申请人所称样板间房屋位于某小区3号楼，根据《测绘报告》显示，申请人所称116㎡、140㎡两种户型分别2202、2201号房。2023年10月18日，宜昌市某计算机信息系统有限公司出具《宜昌市建设工程“多测合一”测绘报告不动产测绘部分》，3#楼02号、01号房套内面积（即申请人表述的房屋使用面积）均为92.02㎡、110.56㎡，飘窗未对该户型房屋使用面积产生影响。其后该3号楼于2023年9月通过规划条件核实并进行了竣工验收备案，对房屋是否符合规划核实条件和工程质量安全规定给予了肯定性意见，应予认同。

　　关于问题4.虚假宣传和问题5.抽奖式有奖销售：按照部门职责分工，已经由市市场监管局指派夷陵区市场监管局依法处理。

　　关于问题6.开发商宣传违规提供低首付和首付分期：根据《民法典》《商品房销售管理》《城市商品房预售管理办法》相关规定，综合有关方面意见，申请人所称违法情形并不成立。综上，答复人作出的“人民网市委书记留言板”答复内容依据充分、程序合法、内容恰当，依法应予以维持。

　　经审理查明：

　　一、2023年12月31申请人以按揭付款方式购买某小区两套毛坯房屋。

　　二、2024年6月17日申请人通过线上“人民网市委书记留言板”投诉：“1.现场公示不规范。公示栏缺少 2#的商品房预售许可证，没有展示楼栋销控表和销售人员信息。2.开发商存在逃避资金监管的行为，胡某某怀疑其支付的房款未进入开发商资金监管账户。3.开发商存在违规改建的行为及风险，胡某某认为开发商设置的样板间将飘窗向外拓展，增加了房屋使用面积。4.开发商存在虚假宣传、违反广告法、反不正当竞争法行为，夸大交通设施、娱乐配套、便利程度，宣传内容含有房地产项目升值或投资回报承诺、无法证明地理位置的禁用词、宣传内容未经官方认证，宣传广告含有房地产广告法禁用的极限词语、没有载明预售许可证书号。5.抽奖式有奖销售，违反《反不正当竞争法》相关规定。6.开发商宣传违规提低低首付和首付分期。”该投诉转至被申请人及其它有关部门办理。

　　三、被申请人收到后，转夷陵区住房和城乡建设局（以下简称夷陵区住建局）调查办理。

　　四、2024年6月25日夷陵区住房和城乡建设局与申请人当面沟通，并向申请人展示某小区2#楼商品房预售许可证、预售资金监管账户、销售人员信息公示、楼栋销控表等信息。2024年6月28日夷陵区住建局组织湖北某置业有限公司与申请人进行退房退款协商事宜。2024年7月3日被申请人收到夷陵区市场监督管理局对申请人反映的湖北某置业有限公司涉嫌虚假虚假宣传公示案件调查汇报。

　　五、2024年7月4日被申请人汇总情况后通过“人民网市委书记留言板”向申请人回复，回复内容如下：关于您反映的问题1，2，3，夷陵区住建局已核实相关问题不属实或不存在。关于问题5、6，夷陵区住建部门已组织您与法律顾问现场见面，向您解读了相关法律法规，解释相关行为不涉及违法违规。现场见面中，您反映希望退房退款的诉求，夷陵区住建局已组织您与湖北某置业有限公司现场协商，鉴于协商无果，建议您提交相关证据，向房屋所在地人民法院提起诉讼，依法维护自身合法权益。关于问题4，夷陵区市场监督管理局于6月25日在售楼部现场取证，已向市市场监管局移交相关资料，待核实后，将按规定处理，如您有疑问。可致电夷陵区住房和城乡建设局进一步咨询，联系电话：0717-XXXX。

　　六、2024年7月19日申请人不服被申请人回复，向市政府申请行政复议。

　　另查明，某小区楼盘位于宜昌市夷陵区某大道X号。

　　以上事实，有下列证据证明：

　　1.宜昌市委办公室回复截图、转账交易截图四份、售楼部现场照片四十三份

　　2.某小区2#楼商品房预售许可证照片、销售资金监管账户信息公示照片、销售人员信息公示照片、楼栋销控表照片、现场沟通照片两份、宜昌市商品房买卖合同及附件两份、申请书两份、某小区2#住宅特异户型综合信息表两份、某小区项目一期、二期红线内不利因素告知四份、风险告知函两份、竣工验收备案表、宜昌市建设工程“多测合一”测绘报告、宜昌市市场监督管理局关于对涉湖北某置业有限公司投诉举报核查情况汇报。

　　本复议机关认为：

　　《城市商品房预售管理办法》第四条规定：“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。”本案中，申请人通过“人民网市委书记留言板”对其所购买房屋房地产开发商进行投诉，市委督查室按照行业管理规定转交被申请人。被申请人依照上述规定将案件移交给属地职能部门进行调查处理，收集具体办理机关调查处理情况后，通过人民网平台留言对申请人进行回复，已履行职责。

　　《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款规定了行政复议受理条件，其中第五项规定要属于法定的行政复议范围。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》（法释〔2018〕1号）第一条第八项、第十项中规定：“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。”本案中，被申请人作出的答复内容本身只是对具体调查处理机关的工作情况进行阐述，并未直接为申请人设定新的权利义务关系，对申请人的权利义务不产生实际影响。故申请人的行政复议申请，不属于行政复议受理范围。

　　综上，依据《中华人民共和国行政复议法》第三十三条的规定，本机关决定：驳回申请人的行政复议申请。

　　申请人如不服本决定，可自收到本决定书之日起15日内依法向人民法院提起行政诉讼。

2024年9月6日