宜复决字〔2024〕43号

行政复议决定书

宜复决字〔2024〕43号

　　申请人：孙某某

　　被申请人：宜昌市伍家岗区人民政府

　　申请人不服被申请人作出的《房屋征收补偿决定》向本机关申请行政复议。本机关于2024年4月18日依法受理，案件办理中已听取各方当事人意见，现已审理终结。

　　申请人请求：

　　撤销被申请人作出的《房屋征收补偿决定》，责令被申请人依法对申请人的房屋进行补偿。

　　申请人称：

　　申请人于2023年11月22日收到被申请人《关于未登记建筑的认定意见》，于2024年2月22日收到《房屋征收补偿决定》（宜伍补决字〔2024〕1号）。申请人认为此认定意见和补偿决定缺乏事实和法律依据。

　　申请人房屋位于宜昌市夷陵大道XX号(原某招待所)，283.71平方米，两层。土地使用权证号：宜市国用〔2000〕字第XX号，土地使用面积: 150.94平方米，土地证办证日期: 2000年10月25日，土地终止日期: 2069年9月14日。土地用途:住宅，规划用途:车库(见附件1)，现实际用途: 2010年作为某招待所经营至今。该房屋是1993年由某房地产开发总公司宜昌公司（以下简称某房宜昌公司）按规划开发建设的张家店小区二期车库。此房屋当年办有宜昌市建设工程规划许可证(宜市规证93第218、219、XX号)(见附件2，第一页)、施工红线放线图(佐证第三页)，验线记录栏标明符合红线图及施工图要求。验收单位:盖有宜昌市规划设计管理局放验线专用公章。下方是否同意发证栏有签字(同意换证及签名)。建设工程放线验线通知单最下方，编号半永久(93) 219号，方框内载明：本通知单仅作放线凭证，经放线验收后，由建设单位将本通知单返回规划局作为规划许可证发证依据(附件3)，还有张家店小区二期1.3车库规划施工图(附件4)，另还有各类规划设计施工图10余张，某房宜昌公司出具购房证明(附件5)和税务发票(见附件6),以上资料(约20余份含上述附件和规划部门建筑施工原图）已分批从2021年8月到2023年9月交给了伍家岗区住房保障服务中心(以下简称伍家岗住保中心)，以上阐述内容刚好与被申请人作出的《未登记建设的认定意见》相反，能充分证明房屋权利人的房屋有备案、登记在册，具有完备的合法建筑资料。

　　申请人于2022年5月12日向宜昌市自然资源和规划管理局提交了申请函，请求对夷陵大道XX号某招待所房屋进行合法性鉴定。2022年6月21日，宜昌市自然资源和规划管理局伍家岗分局当场向申请人解释，此房屋属于政府规划建设部门审核批准建设的合法建筑。关于申请人房屋是否合法，伍家岗区住建局领导也曾与伍家岗区拆迁办负责人、万寿桥街道综合执法中心负责人沟通，明确阐明房屋合法的事实、依据及理由。根据《中华人民共和国城市规划法》第32和第40条规定，没有城市规划部门核发建设规划许可证手续的建筑是不合法的，而申请人的房屋当年办有建筑规划许可证，施工红线图、施工设计图，有土地证等完整的手续 (见附件1-6)充分证明申请人房屋是合法建筑，被申请人认定申请人房屋不是合法建筑是错误的。根据此错误认定出具的评估报告是虚假的、无效的，应予撤销。

　　被申请人在拟认定意见中承认此房屋为93年某房宜昌公司按规划开发的合法半永久建筑。按行业有关规定，半永久建筑使用年限为50-70年，半永久建筑和永久建筑都是合法建筑，只是年限不一样，半永久是50-70年，永久建筑是70年以上，半永久建筑不是临时建筑也不是永久建筑，它和永久建筑也只有设定年限的区别(见附件7)。申请人房屋土地证清楚记载，土地证办证日期: 2000年10月25日，土地终止日期: 2069年9月14日。此房屋属于政府规划建设部门审核批准建设的合法建筑。

　　根据自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题通知》精神(见附件8)，对于以前建筑物存在的遗留问题都有科学的处理办法，因历史遗留问题没能完善登记，这个文件已经明确了处理办法，望被申请人合理合法妥善处理。申请人房屋作为招待所经营多年，临近万达、中心医院，和平公园近在咫尺，是合法规划建设的房屋，两层楼283平方米，房间数19间，每年房租均价8-10万元，两次装修费合计人民币30万有余，搬迁费、过渡停业费、损失显而易见，补偿评估不符合房屋的真实价值，而补偿决定依据错误的认定意见补偿，连装修费都不够。申请人请求复议机关撤销该补偿决定，请被申请人对申请人合法房屋以实际用途进行合理合法补偿。

　　被申请人称：

　　一、被申请人具有作出案涉《房屋征收补偿决定》的行政职权

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，对在签约期限内达不成补偿协议的被征收人按规定作出补偿决定。伍家岗区某项目（二期）在伍家岗区行政区域内，因申请人坚持补偿标准过低的不当要求，导致区房屋征收部门在签约期限内无法与其达成房屋征收补偿协议，被申请人对其作出房屋征收补偿决定符合规定。

　　二、被申请人作出的案涉《房屋征收补偿决定》合法有效

　　（一）征收申请人的案涉无证房屋合法。

　　2021年12月28日，被申请人作出宜伍征决字〔2021〕10号《房屋征收决定书》，并予公告，决定对某项目（二期）征收红线范围内的房屋实施征收。该征收决定经湖北省高级人民法院（2023）鄂行终298号《行政判决书》确认合法有效，申请人位于伍家岗区夷陵大道XX号旁的无证房屋在征收范围内，故征收其房屋合法。

　　（二）依法确定征收项目的房地产评估机构。

　　2021年12月29日，区房屋征收部门在征收现场公示栏上张贴《关于伍家岗区某项目（二期）房屋征收协商选择评估机构的公告》，并将宜昌市某房地产评估咨询有限公司（以下简称某评估公司）等四家评估机构的简介一并张贴公示，供被征收人选择。2022年1月7日，区房屋征收部门根据收回的《伍家岗区农机公司棚户区改造项目（二期）房屋征收评估机构征求意见表》统计，有485户被征收人选择某评估公司，占比85.69%，超过总被征收人566户的三分之二，据此确定某评估公司为该征收项目的房地产价格评估机构。当日，在征收现场公示栏上张贴《伍家岗区某项目（二期）房屋征收协商选定评估机构结果公示》，公示协商选定结果。

　　2022年3月15日，区房屋征收部门在征收项目现场公示栏上张贴某评估公司出具的《估价对象房地产征收分户初步评估结果表》，公示征收项目被征收人分户初评结果；同年11月30日评估公司出具农机二期棚改项目的整体评估报告—《房地产估价报告》（某〔2022〕XX号）。

　　（三）依法进行未登记建筑（房屋）认定。

　　经调查，案涉无证房屋所在土地使用权证号为宜市国用（2000）字第XX号，土地使用权人为某房宜昌公司（并未变更为申请人）；宜市规证半(93)218号《宜昌市<建设工程规划许可证>审批表》载明:案涉无证房屋的报建单位为某房宜昌公司售后服务公司,房屋性质为半永久,建筑面积105.67㎡,砖混结构,宜昌市规划局领导没有签署意见,没有颁发《建设工程规划许可证》；编号为半永久（93）219号的《建设工程放线验线通知单》与《宜昌市<建设工程规划许可证>审批表》上载明的编号不一致，但建设内容与案涉无证车库相符，放线时间为1993年12月18日。《宜昌市城区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》（宜府办发〔2015〕42号）第七条规定：“1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后建造的未登记建筑，能够同时提供下列材料的，可按照合法建筑补偿标准予以补偿：（一）土地权属证明或建设用地规划许可证；（二）建设工程规划许可证；（三）建设工程施工许可文件（1998年3月1日《中华人民共和国建筑法》施行后建造且依法应当办理建设工程施工许可的）”，申请人购买的案涉无证房屋没有取得《建设工程规划许可证》，不具备认定为合法建筑的条件。2023年10月13日，被申请人作出《关于未登记建筑（房屋）的拟认定意见》，对其283.71㎡的无证房拟不予认定为合法建筑（房屋），同日在征收现场某招待所的玻璃门上张贴公示。公示期满后，被申请人于同年11月14日作出《关于未登记建筑的认定意见》，对其283.71㎡的无证房不予认定为合法建筑（房屋）。同月27日向申请人送达。

　　（四）评估确定案涉无证房屋、装修及附属物的补偿价款。

　　2023年11月29日，某评估公司对申请人的无证房屋出具评估报告—《房地产估价报告》（NJEQ-564-1号），载明案涉无证房屋的建筑面积为283.71㎡，在估价时点2021年12月28日的评估价值为181894元，房屋装修及附属物评估价值为118876元，合计300770元。申请人于2023年12月19日收到后申请复核评估，某评估公司于2024年1月2日出具《关于伍家岗区某项目（二期）中夷陵大道XX号旁（某招待所）孙某某异议书的回复》，载明“我公司经过复核，此房屋评估方法合理合规，维持原评估价格不变”。同月5日向申请人送达，申请人未申请专家鉴定，表明其认可评估结果。

　　（五）作出《房屋征收补偿决定》。

　　因申请人要求过高，导致房屋征收部门在签约期限内无法与其达成房屋征收补偿协议。2024年2月19日，被申请人作出宜伍补决字〔2024〕1号《房屋征收补偿决定》，决定给予申请人货币补偿，各项补偿费用总额为305500元；限申请人于收到该决定之日起5日内与房屋征收部门办理补偿安置和移交手续，并将被征收房屋腾空；告知如不服补偿决定，十日内申请行政复议，或者六个月内提起行政诉讼。同月22日向申请人送达，并在征收现场某招待所的玻璃门上张贴公告。

　　三、申请人的请求事项及事实理由均不成立

　　（一）其申请撤销案涉《房屋征收补偿决定》不能成立。如上所述，案涉《房屋征收补偿决定》合法有效。

　　（二）其称案涉无证房屋为合法建筑，应按合法建筑标准进行征收补偿不能成立。

　　1.案涉无证房屋不是合法建筑（房屋）。案涉房屋只有《宜昌市<建设工程规划许可证>申请表》和《工程规划许可审批表》，未最终取得《建设工程规划许可证》，区政府认定其不符合《宜昌市城区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》规定的合法建筑的认定条件，不予认定为合法建筑（房屋）正确。

　　2.申请人并未取得案涉房屋所占土地的使用权。宜市国用（2000）字第XX号《国有土地使用权证》载明土地使用权人为某房集团宜昌房地产开发公司，并未变更为申请人，在土地使用权人明确的情况下，申请人无权获得土地补偿款。

　　3.申请人只购买了案涉无证房屋的使用权。根据宜昌某房房地产开发有限公司与朱某某于2007年3月2日签订的《张家店二期二层楼房屋使用权购买协议》和朱某某与秦某某于同年7月2日签订的《张家店二期二层楼房屋使用权转买协议》，都明确约定“一次性买断使用权”、“本房屋不能办理产权”；申请人与秦某某于2017年11月15日签订《协议书》，以屋抵债取得案涉无证房屋，自然只限于房屋使用权，其补偿权益只能限于无证房屋的价值。

　　综上，被申请人作出的案涉《房屋征收补偿决定》合法有效，应予维持；申请人的复议请求及事实理由均不成立，应予驳回。

　　经审理查明：

　　一、因实施伍家岗区某项目（二期），被申请人于2021年12月28日发布《房屋征收决定公告》决定征收建设范围内的房屋。申请人的案涉房屋在此征收范围内。

　　二、2021年12月29日，伍家岗住保中心发布《关于伍家岗区某项目（二期）房屋征收协商选择评估机构的公告》，并将该公告在征收现场张贴公示。

　　三、2022年1月7日，伍家岗住保中心根据被征收人的协商意见，确定某评估公司为该征收项目的房地产价格评估机构，并将协商选定结果在征收现场张贴公示。

　　四、2022年1月11日，伍家岗住保中心委托某评估公司对伍家岗区某项目（二期）征收红线范围内的被征收房屋进行评估。

　　五、2022年1月21日，宜昌某评估公司对申请人的被征收房屋进行现场查勘，《房屋征收评估现场查勘表》载明建筑面积为283.71㎡，土地使用权人为某房集团宜昌房地产开发公司，土地使用面积为150.94㎡，土地终止日期为2069年9月14日。

　　六、2022年11月30日，宜昌某评估公司出具《房地产估价报告》及《国有土地上房屋征收分户初步评估结果公示表》（夷陵大道XX号），征收部门于2022年3月15日将此初评结果在征收项目现场公示。

　　七、2023年10月13日，被申请人作出《关于未登记建筑（房屋）的拟认定意见》，对申请人的283.71㎡无证房拟不予认定为合法建筑（房屋），同日将该意见在征收现场张贴公示。

　　八、2023年11月14日，被申请人作出《关于未登记建筑的认定意见》，对申请人的283.71㎡无证房不予认定为合法建筑（房屋）。并于11月27日将此认定意见送达申请人。

　　九、2023年11月29日，某评估公司对申请人的无证房屋出具《房地产估价报告》（某〔2022〕XX号），载明案涉无证房屋的建筑面积为283.71㎡，评估价值为181894元，房屋装修及附属物评估价值为118876元，合计300770元。

　　十、2023年12月19日，征收部门向申请人邮寄《房地产估价报告》。申请人对该评估报告提出异议，于12月26日向某评估公司提交《复核评估申请书》。

　　十一、2024年1月2日，某评估公司出具《关于伍家岗区某项目（二期）中夷陵大道XX号旁（某招待所）孙某某异议书的回复》，载明“我公司经过复核，此房屋评估方法合理合规，维持原评估价格不变”。并于1月5日将该回复送达申请人。

　　十二、2024年2月19日，被申请人作出《房屋征收补偿决定》及《房屋征收补偿决定公告》，于2月22日将该决定书送达申请人并张贴公示。

　　十三、2024年4月12日，申请人不服被申请人作出的《房屋征收补偿决定》，向市政府申请行政复议。

　　以上事实，有下列证据证明：

　　一、申请人身份证复印件、土地使用证附图、宜昌市《建设工程规划许可证》申请表、建设工程放线验线通知书（编号：半永久(93)XX号）、车库设计方案图纸、证明、税务发票、估价对象区域位置图、估价对象照片及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）。

　　二、《房屋征收决定书》（宜伍征决字〔2021〕10号）、《征收范围图》《伍家岗区某项目（二期）房屋征收补偿方案》《房屋征收决定公告》《行政判决书》（省高法（2023）鄂行终298号）及张贴公示照片。

　　三、《关于伍家岗区某项目（二期）房屋征收协商选择评估机构的公告》及附件、张贴公示照片；《伍家岗区农机公司棚户区改造项目（二期）房屋征收评估机构征求意见表》《伍家岗区某项目（二期）房屋征收协商选定评估机构结果公示》及张贴公示照片。

　　四、《国有土地上房屋征收分户初步评估结果公示表》及张贴公示照片、《房地产估价报告》（整体）。

　　五、《国有土地使用权证》（宜市国用（2000）字第XX号）、《宜昌市<建设工程规划许可证>审批表》（宜市规证半(93)218号）、《建设工程放线验线通知单》（编号为半永久（93）219号）。

　　六、测绘平面图、《关于未登记建筑（房屋）的拟认定意见》及张贴公示照片、《关于未登记建筑的认定意见》及送达的照片。

　　七、《张家店二期二层楼房屋使用权购买协议》《张家店二期二层楼房屋使用权转买协议》及《协议书》。

　　八、《房地产估价报告》（NJEQ-564-1号）及邮寄送达凭证、《关于伍家岗区某项目（二期）中夷陵大道XX号孙某某异议书的回复》及送达照片。

　　九、《房屋征收补偿决定》（宜伍补决字〔2024〕1号）及送达照片。

　　本复议机关认为：

　　一、被申请人具有作出案涉《房屋征收补偿决定》的法定职权

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案中，被申请人负责其行政区域内房屋征收与补偿工作。申请人与房屋征收部门在签约期限内未能达成补偿协议，被申请人具有按照征收安置补偿方案作出征收补偿决定的法定职权。

　　二、被申请人作出的案涉《房屋征收补偿决定》认定事实清楚，适用法律正确，内容合法

　　（一）关于案涉房屋征收补偿决定作出的程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。第十六条第一款规定：“房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。”第十七条第一款规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”本案中，房屋征收部门在征求被征收人意见后，根据被征收人的协商推荐情况，确定某评估公司作为评估机构并公示。被征收房屋初步评估结果作出后进行了公示，房屋征收部门向申请人转交了分户评估报告，申请人对评估报告申请了复核评估。被申请人作出案涉《房屋征收补偿决定》履行了选择评估机构、未登记建筑的认定、公示初步评估结果、送达分户评估报告等法定程序，程序正当合法。

　　（二）关于案涉房屋征收补偿决定的内容。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”本案中，评估机构根据被征收房屋的认定意见及现场查勘情况等内容，以征收决定公告之日为评估时点，出具了《房地产估价报告》。被申请人以该报告为依据作出《房屋征收补偿决定》，符合上述规定。

　　三、关于申请人主张的其他理由是否成立的问题

　　《宜昌市城区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》第七条规定：“1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后建造的未登记建筑，能够同时提供下列材料的，可按照合法建筑补偿标准予以补偿：（一）土地权属证明或建设用地规划许可证；（二）建设工程规划许可证；（三）建设工程施工许可文件（1998年3月1日《中华人民共和国建筑法》施行后建造且依法应当办理建设工程施工许可的）。”本案中，被申请人以案涉房屋未取得建设工程规划许可证为由，认定其不为合法建筑（房屋），符合上述规定。故申请人主张案涉房屋为合法建筑，应按合法建筑标准进行征收补偿的理由不能成立。

　　综上所述，被申请人作出《房屋征收补偿决定》认定事实清楚，适用法律正确，内容合法。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本机关决定：维持被申请人作出的《房屋征收补偿决定》（宜伍补决字〔2024〕1号）。

　　申请人如不服本决定，可自收到本决定书之日起15日内依法向人民法院提起行政诉讼。

2024年6月12日