宜复决字〔2024〕23号

行政复议决定书

宜复决字〔2024〕23号

　　申请人：宜昌某仓储有限公司

　　被申请人：宜昌市夷陵区人民政府

　　申请人不服被申请人作出的《房屋征收补偿决定书》（夷陵征收补决字〔2023〕第1号），向本机关申请行政复议。本机关于2024年2月2日依法受理，案件办理中已听取各方当事人意见，现已审理终结。

　　申请人请求：

　　撤销被申请人作出的《房屋征收补偿决定书》；责令被申请人对申请人位于夷陵区某镇某村原某造船厂国有工业用地的土地、房屋及其地上附着物进行补偿安置。

　　申请人认为：

　　2020年被申请人作出《土地征收启动公告》（〔2020〕14-3号）以及《夷陵区某项目房屋征迁补偿方案》将申请人所在地块纳入某项目征收范围。在申请人与相关征收部门没有达成补偿协议的情况下，某镇人民政府下发《限期拆除通知书》并实施了强拆行为，导致申请人应当获得的补偿利益受损，因此申请人于2022年3月24日向被申请人提交履职申请，请求对申请人位于夷陵区某镇某村原某造船厂国有工业用地的土地、房屋及其地上附着物进行补偿安置，被申请人两个月内没有答复，因此申请人向宜昌市中级人民法院提起行政诉讼，最终湖北省高级人民法院于2023年5月9日作出(2023)鄂行终105号《行政判决书》，判决被申请人于本判决生效之日起六十日内依法对申请人履行安置补偿职责。判决生效后，被申请人拖延履行职责，申请人不得不申请司法强制执行，之后被申请人于2023年12月26日作出涉案《房屋征收补偿决定》。申请人认为被申请人作出该《房屋征收补偿决定》遗漏土地补偿事项，补偿结果不合法不合理，补偿程序违法，依法应当撤销，具体理由如下:

　　一、申请人的土地应当获得补偿，被申请人应当对申请人的土地及地上附着物进行全面补偿。

　　（一）申请人是协议取得原某造船厂的全部财产，不仅包括地上附属物还包括土地使用权。

　　1. 2012年7月11日，夷陵区国资局作出《关于整体处置某造船厂资产的批复》，申请人于2012年7月16日与夷陵区国资局签订《资产转让协议书》，于同年9月10日签订《某造船厂资产交接协议》，因此申请人通过资产转让方式依法取得原某造船厂国有工业用地的土地、房屋及其地上附着物，申请人已经支付《资产转让协议书》约定的全部费用。

　　2. 2012年7月16日，申请人与夷陵区国资局签订《资产转让协议书》，明确将某造船厂整体资产转让给申请人，并且《协议书》中的转让价格和支付方式也明确提到土地随附着物定向处置给乙方(申请人)，乙方(申请人)办理土地转让手续。同年9月10日，申请人与夷陵区国资局签订《某造船厂资产交接协议》中也明确约定移交地面资产及土地，地面资产16栋建筑物，土地面积21122.85平方米。至此，申请人对涉案土地也享有合法的使用权。

　　（二）2014年前后夷陵区国土资源局、夷陵区人民政府均承认申请人享有土地权益和同意办理《国有土地使用权证》。

　　签订上述协议后申请人全部支付约定费用，之后申请人积极办理土地变更手续，申请人依据流程向夷陵区土地勘测规划所支付测绘费，规划所也进行现场测图。2013年6月3日，申请人向夷陵区国土资源局书面申请办理土地使用权证过户，同年12月2日夷陵区国土资源局也盖章同意申请人办理土地过户手续。但是因为涉案土地位于某镇政府的行政管辖范围内，某镇人民政府又以其与原某造船厂存在债务纠纷为由不同意盖章，导致申请人无法办理土地变更手续。对此事项，2014年8月4日夷陵区国资局向夷陵区人民政府书面请示解决某镇政府的债权关系和职工问题属于某造船厂破产清算的遗留问题，以便申请人顺利接管某造船厂资产并办理土地使用证，8月13日夷陵区人民政府分管领导人书面签批，原则同意国资局的请示。另外，2014年7月28日夷陵区人民政府又作出《关于妥善处理某船厂有关遗留问题的请示》（夷政文〔2014〕50号）也认可申请人取得了某造船厂的土地使用权，并同意办理土地使用证。

　　（三）根据房地一体基本原则以及国有土地上是地随房走原则，申请人取得了土地使用权和地上附属物所有权。

　　上文讲述，申请人转让取得某造船厂整体资产不仅书面协议约定包括土地，而且按照地随房走的原则也应当认定土地是申请人的。申请人至今没有完成变更土地手续和取得国有土地使用证的原因是客观造成的，该原因也不是申请人一己之力能够克服和解决的，况且夷陵区国土资源局、夷陵区人民政府均书面承认申请人享有土地权益。根据政府信赖利益保护原则，夷陵区政府对上述实际情况应当遵守协议的约定以及书面的承诺。本案中，在涉案土地遇到征收时，申请人虽然没有取得土地使用权证，但是这不能认为原告没有取得涉案土地的合法权益，更不能取消对土地征收补偿应获得利益。

　　（四）申请人因上述客观原因没有办下来土地使用证，但是《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落子以补偿的答复》（〔2012〕行他字第16号）规定：“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿”。因此涉案的土地也应当进行评估补偿。

　　二、被申请人作出涉案的《征收补偿决定书》依法应当撤销。

　　（一）被申请人作出涉案的《征收补偿决定书》所依据的评估报告已经失效，因此作出的补偿决定没有足够的、合法有效的证据。

　　涉案《补偿决定书》是被申请人仅仅对地上附着物作出的补偿结果2181210元，该数额是2021年某镇政府强拆申请人时的单方评估结果，某镇作出该评估时，没有真实客观的反映地面事物，作出的评估结果没有事实依据。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条的规定，应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。但是本案根本没有进行实际勘查和调查。

　　另外，对该补偿数额结果申请人始终持有异议，但是被申请人和某镇政府均不理睬，而是径直实施强拆。根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条的规定，“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。”即评估报告的最长有效期是一年。因此，被申请人根据失效的评估报告作出补偿决定明显错误。

　　（二）被申请人作出涉案《征收补偿决定书》程序违法。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定。以及《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定。根据上述法律规定，被征收人享有优先自行选定评估机构的权利。在湖北省高法判决被申请人对申请人作出安置补偿，被申请人依法应当重新组织评估和补偿工作。申请人也根据法律规定向被申请人书面提出自行选定评估机构的权利、依据、选定方式，也表达了配合被申请人落实选定评估机构的意愿，但是被申请人无故取消该程序，径直作出涉案《征收补偿决定书》程序违法，侵害申请人的选择权与公平获得补偿的权利。

　　（三）申请人作出涉案《征收补偿决定书》不合法不合理。

　　首先，《夷陵区某项目房屋征迁补偿方案》所规定的搬迁期限是2020年8月1日至2021年4月30日，至本案被申请人作出补偿决定书已经超过两年多时间，而被申请人作出218万元的补偿结果的评估价值时点是2021年，因此评估价值时点错误，导致补偿结果也不客观。其次，《夷陵区某项目房屋征迁补偿方案》所规定的，装修装潢补偿、临时安置补偿以及停产停业补偿均没有进行评估，也没有落实给予补偿，因此不合法不合理。

　　综上所述，申请人应当获得土地、房屋、附属物、装修装饰、临时安置和停产停业等全面补偿，但是被申请人作出的《补偿决定书》不合法不合理，依法应当撤销。因此申请人根据《行政复议法》的规定提出行政复议申请，望公正裁决。

　　被申请人称：

　　一、本案被申请人下达《征收补偿决定书》的程序合法。

　　申请人因主张被申请人对案涉土地、房屋及其地上附着物进行补偿安置，故诉至宜昌市中级人民法院，宜昌市中级人民法院经审理后判决（〔2022〕鄂05行初93号）确认被申请人收到《行政补偿申请书》后不履行法定职责违法，但认为在已有生效判决（〔2021〕鄂0506行初27号）确认某镇人民政府强拆行为违法的前提下，申请人应当向某镇政府申请行政赔偿而非行政补偿。申请人不服一审判决上诉至湖北省高级人民法院，湖北省高级人民法院经审理判决（〔2023〕鄂行终105号）撤销原审判决，责令被申请人于判决生效之日起60日内依法对某公司履行安置补偿职责。被申请人收到判决后积极履行其职责，多次召开专题会议讨论并和申请人多次沟通协商。2023年12月13日，在收到某镇人民政府向被申请人报送的《关于向宜昌某仓储有限公司下达补偿决定的请示》后，被申请人审查本案被征收的全部材料，按照征收补偿方案作出补偿决定。

　　申请人案涉的房屋、构筑物等资产已经评估机构进行评估，因案涉项目为市重点项目，评估机构也是统一招投标选定的机构，其机构的选定并无不当。评估机构湖北某资产房地产评估有限公司对申请人案涉的房屋、构筑物等资产进行了评估，并由湖北某资产评估有限公司作出复核，复核报告确定申请人案涉资产征收补偿评估价值为2181210元。

　　综上，该评估机构选定并无不当，评估金额系客观真实有效，在双方未能协商达成一致的前提下，被申请人依据该评估金额下达《征收补偿决定》正是积极履行法院判决，承担法定职责的表现，其下达《征收补偿决定》的程序合法。

　　二、被申请人下达《征收补偿决定》的内容合法。

　　案涉土地为原某造船厂享有，因原猴王集团经营不善，宣告破产。2012年5月22日原某造船厂享有的国有土地划拨使用权由被申请人收回，并注销该宗土地原国有土地使用权证。2012年7月11日，宜昌市夷陵区国资局与申请人签订《资产转让协议书》，约定将原某造船厂整体资产转让给申请人，约定地面建筑物16栋，建筑面积3811.83平方米，按评估价值55.95万元转让。案涉土地使用权，申请人至今未支付土地出让金，也未办理土地使用权变更登记。因此申请人并未取得案涉土地的使用权，征收时申请人并非案涉土地合法的使用权人，案涉土地使用权人为被申请人，故申请人仅对案涉土地上的建筑物、构筑物等享有补偿权益，对案涉土地并不享有补偿权益，被申请人也依据评估报告金额依法对其下达《征收补偿决定》，其内容合法。

　　同时依照《国有土地上房屋征收评估办法》第十条及《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十五条规定“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”。因此本案中评估时点确定并无不当，并且该时点为案涉征迁项目内被征收人普遍适用，对被申请人也足以实现公平补偿。

　　经审理查明：

　　一、2012年5月22日，被申请人收回原某造船厂的国有划拨土地使用权。同年7月16日，夷陵区国资局与申请人签订《资产转让协议书》，约定夷陵区国资局将位于夷陵区某镇原某造船厂的整体资产转让给申请人，转让价格55.95万元。同年7月23日，申请人向夷陵区国资局支付55.95万元。同年9月10日，夷陵区国资局与申请人签订《某造船厂资产交接协议》约定移交地面资产及土地为：地面建筑物共16栋，建筑面积3811.83平方米，按收购评估价值55.95万元转让(以产权证为准，详见附后清单)；土地面积1122.85平方米，土地性质属国有工业用地，按照现行土地政策及相关程序办理土地手续(以土地证红线图为准)。

　　二、2020年8月22日，被申请人发布〔2020〕14-3号《土地征收启动公告》，为了实施某公路项目建设，决定征收某镇某村部分土地。申请人所有的原某造船厂的房屋、构筑物资产位于征收范围内。同年9月29日，项目指挥部印发《夷陵区某项目房屋征迁补偿安置方案》，明确某镇政府为征收实施部门，征收期限为2020年8月1日至2021年4月30日。

　　三、2020年10月19日，某镇政府选定湖北某资产房地产评估有限公司为夷陵区某项目评估机构。2021年5月18日，湖北某资产房地产评估有限公司向某镇政府出具《房地产估价报告》。

　　四、2020年9月10日，夷陵区某项目建设协调指挥部选定湖北某资产评估有限公司为某公路项目征迁实物评估复核机构。2021年5月31日，湖北某资产评估有限公司出具复核《评估报告书》。

　　五、2021年6月11日，某镇政府向申请人下达《限期拆除通知书》。同年6月16日，某镇政府强制拆除了申请人的房屋、构筑物。

　　六、申请人不服《限期拆除通知书》和某镇政府强制拆行为，提起行政诉讼。2021年11月5日，夷陵区法院作出(2021) 鄂0506行初27号《行政判决书》，判决：确认某镇政府向申请人作出《限期拆除通知书》的行政行为违法；确认某镇政府对申请人位于宜昌市夷陵区某镇原某造船厂房屋、构筑物的强制拆除行政行为违法。

　　七、2022年3月24日，申请人向被申请人邮寄《行政补偿申请书》，申请依法对位于夷陵区某镇某村原某造船厂国有工业用地的土地、房屋及其地上附着物进行补偿安置。申请人认为被申请人没有履行法定职责于2022年5月30日提起行政诉讼。2022年8月25日，宜昌市中院作出(2022) 鄂05行初93号《行政判决书》，判决：确认夷陵区政府收到申请人《行政补偿申请书》后不履行补偿职责违法。申请人不服该判决上诉至湖北省高院，湖北省高院于2023年5月9日作出(2023) 鄂行终105号《行政判决书》，判决：撤销市中院作出(2022) 鄂05行初93号行政判决；责令夷陵区政府于本判决生效之日起六十日内依法对宜昌某仓储公司履行安置补偿职责。

　　八、2023年12月26日，被申请人向申请人作出《房屋征收补偿决定书》（夷陵征收补决字〔2023〕第1号）。

　　九、2024年1月29日，申请人不服被申请人作出《房屋征收补偿决定书》向市政府申请行政复议。

　　以上事实，有以下证据证明：

　　一、 营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件。

　　二、《关于收回原某造船厂国有划拨土地使用权的函》《宜昌市夷陵区国资局关于整体处置某造船厂资产的批复》《资产转让协议书》《某造船厂资产交接协议》、产权转让缴款单、《宜昌某仓储有限公司关于申请办理土地使用过户的请示》《夷陵区政府关于妥善处理某造船厂有关遗留问题的请示》《宜昌市国资委关于清偿夷陵区某镇政府债权的请示》。

　　三、《夷陵区某项目房屋征迁补偿安置方案》《成交通知书》《资产评估复核业务委托合同》《评估报告书》《房地产估价报告》《行政判决书》(2022) 鄂05行初93号、《行政判决书》(2023) 鄂行终105号。

　　四、《房屋征收补偿决定书》（夷陵征收补决字〔2023〕第1号）。

　　本复议机关认为：

　　一、被申请人具有作出案涉《房屋征收补偿决定书》的法定职权

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案中，被申请人负责其行政区域内房屋征收与补偿工作。申请人与房屋征收部门在征收期限内未能达成补偿协议，被申请人具有按照征收补偿安置方案作出征收补偿决定的法定职权。

　　二、评估机构的选定、评估程序不符合法律规定

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，未经过被征收人协商程序，被申请人直接确定评估机构，故评估机构的选定不符合上述法律规定。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”第十九条第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”本案中，被申请人未提供房屋征收部门将分户评估报告向申请人送达的证据，房屋征收部门在评估机构出具评估报告后，径行选定复核评估机构进行复核评估，并将复核评估结论作为作出征收补偿决定依据，未保障当事人对房屋评估结果申请复核和鉴定的权利。故被征收房屋评估程序不符合法律规定。

　　综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第二项之规定，本机关决定：撤销被申请人作出的《房屋征收补偿决定书》，责令被申请人依法对申请人案涉补偿事宜重新处理。

　　申请人如不服本决定，可自收到本决定书之日起15日内依法向人民法院提起行政诉讼。

2024年3月25日