宜复决字〔2023〕76号

行政复议决定书

宜复决字〔2023〕76号

　　申请人：邓某某

　　被申请人：宜昌市住房和城乡建设局

　　申请人不服被申请人2023年7月20日作出的《关于宜昌某物业信访问题的处理意见》，向本机关申请行政复议。本机关于2023年7月24日依法受理，因案情复杂已延期30日，现已审理终结。

　　申请人请求：

　　依法撤销被申请人作出的《关于宜昌某物业信访问题的处理意见》，重新作出处理意见。

　　申请人称：

　　一、某公司私自委托XX物业管理XX广场项目物业等行为违法

　　2008年，某公司在售房时出示格式《宜昌市商品房屋买卖合同》第18／21页面附件五：前期物业服务内容：1.将XX广场项目物业管理委托给XX物业公司管理；2.水费3元每吨。近15年来，XX物业公司高价收取物业费及水费，没有根据法律规定每年向广大业主公布物业区域的收支明细。包括：物业费、水费、院内35个停车位费用、负二楼65个停车位费用、内外墙电梯的广告、一楼大厅门面费等，约1000万元不知去向。

　　二、申请人为了广大业主利益，实名举报两公司的违法行为

　　2023年5月11日，申请人为了广大业主（350户）的利益，以XX物业公司收费过高为由，依法向被申请人邮寄了：《举报信》，主要内容如下：某公司将XX广场物业管理项目委托给XX物业的行为违反了《宜昌市住宅小区物业管理条例》第二十七条的规定，未采取招标投标方式公开选聘前期物业服务人，XX物业进驻西陵区云集路27号物业区的行为违法。XX物业高价收取物业费3元每平方米、水费4元每吨，不符合2010年宜昌市政府的指导价，也不符合2021年宜昌市政府的指导价。XX物业在十三年内没有将收支明细账向广大业主公示，该行为已违反《宜昌市住宅小区物业管理条例》第三十四条之规定。

　　以上举报均有证据证明：《宜昌市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》内容在广告牌上。

　　三、在2023年7月21日，被申请人电话通知申请人去拿《关于宜昌某物业信访问题的处理意见》（内容略）

　　四、申请人认为处理意见错误过多，并没有维护广大业主的利益

　　申请人认为，答复中“适用2016年10月1日实施的《湖北省物业服务和管理条例》、XX物业收费标准早于该条例之前故前期物业服务收费标准尚未纳入政府定价范围”错误。依据2003年9月国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，XX物业进驻XX广场依法应通过招投标程序。而某公司擅自委托给XX物业，违反了《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《宜昌市住宅小区物业管理条例》等法律、法规规定，委托行为及XX物业与业主签订的前期物业服务合同无效。

　　申请人认为，其提出的物业费用过高，处理意见中认为“适用2016年湖北省下发的《湖北省物业服务和管理条例》来判定。XX广场办理预售、交付时间早于该条例，前期物业服务收费标准尚未纳入政府定价范围”属适用行政法规错误。《湖北省物业服务和管理条例》颁布时间为2016年，而XX广场的交付时间为2010年，根据法不溯及既往的原则，其前期物业服务收费标准应依据2003年国务院颁布的《物业管理条例》和2007年湖北省物价局、湖北省建设厅为规范物业服务收费下发的《湖北省物业服务收费管理实施办法》来确定其收费标准。2003年国务院颁布的《物业管理条例》第四十条、《湖北省物业服务收费管理实施办法》（鄂价房服〔2007〕107号）第五条等均对前期物业收费标准作了不同程度的规定。被申请人处理意见中却未适用，却适用2016年湖北省下发的《湖北省物业服务和管理条例》，以混淆XX物业未按照政府指导价制定XX广场前期物业3元每平米每月的收费标准合理。

　　申请人认为，被申请人答复中称“经现场调查，目前XX物业已按规定向广大业主公示了物业收费相关信息”错误。申请人认为XX物业收取的水费、停车位费用、内外墙电梯的广告、一楼大厅门面费费等，约1000万元没有公布明细。被申请人没有履行核实核查相关费用职责。申请人认为，按照2004年1月国家发改委、住建部发布的《物业服务收费管理办法》第十二条规定“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。”XX物业自进驻至今13年，近期才公示了一次且公示的内容与管理办法要求公示的内容极为不符。申请人要求该物业公司必须依法向广大业主公布自进驻以来13年间的所有费用的收支明细。

　　综上，申请人认为：被申请人认定事实不清，时间逻辑混乱，适用法律、行政法规错误，违背“法不溯及既往”的立法原则。申请人特申请行政复议，要求复议机关依法撤销被申请人答复的处理意见，督促重新调查处理。

　　被申请人称：

　　一、法律并未规定所有物业的前期物业服务企业应当通过公开招标方式，申请人举报无法律依据

　　XX广场小区仅一栋楼，分A、B座，建筑面积4.3万平方米，规划用途为商业、办公、客房（酒店）、住宅，2008年预售，2010年交付，时至今日仍未召开业主大会重新选聘物业服务企业，前期物业服务合同仍在有效期内。2010年省、市都未出台关于前期物业服务企业选定方式的法律法规规章，虽然《物业管理条例》对前期物业服务企业的选定有规定，但仅提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，对于住宅物业才规定应当通过招投标方式确定前期物业服务企业。而XX广场并不是单纯的住宅物业（仅其中一座6-25层为住宅）。故建设单位自行将项目管理委托给XX物业的行为并未违反《物业管理条例》的规定。而《宜昌市住宅小区物业管理条例》是于2022年3月1日才施行，并不适用于XX广场的前期物业服务企业确定，所以建设单位自行委托前期物业服务企业的行为不违反《宜昌市住宅小区物业管理条例》规定。

　　二、2010年我市并未制定前期物业服务政府指导价，XX物业按前期物业服务合同约定标准收取物业服务费并不违法，申请人举报无事实及政策依据

　　虽然湖北省物价局、湖北省住建厅2007年明确应对普通住宅的物业综合管理服务费实行政府指导价，具体标准由市县政府价格主管部门会同房地产主管部门确定，但宜昌市并未制定本地的政府指导价，直到2016年《湖北省物业服务和管理条例》实施后，宜昌市才制定了前期物业服务费的政府指导价。XX广场小区2009年签订前期物业服务合同，2010年交付使用，此时宜昌市还未制定物业服务政府指导价，故申请人举报XX广场物业服务企业未执行政府指导价无事实依据和政策依据。

　　三、XX物业已按规定在XX广场小区物业服务基本信息公示栏公布了相关信息

　　经现场查勘和依据复议申请材料，XX物业已在XX广场小区设立了公示栏，公示了物业服务合同的主要内容及相关的收费标准，也公示了收支明细。只是申请人对公示的内容真实性有异议。物业服务企业对相关信息的公示对象是小区业主，公示的目的是让业主对其进行监督，公示的相关收支信息不准确、不真实，业主都有权向物业服务企业提出，物业服务企业有义务答复。对于与业主相关的收支有异议的，业主大会有权力对其账目进行审查，经审查有异议的可以通过法律手段解决。被申请人仅是物业服务的主管部门，并不是该相关费用的收支缴纳主体，既无能力审查其公示信息的真实性也无权裁决其利益纠纷。

　　四、物业服务企业收取水费过高问题应当向价格主管部门反映

　　XX广场小区是高层建筑，为二次加压供水，由物业服务企业根据二次加压的电费等费用综合测算水费成本后向业主收取，是否存在成本不符合测算实际情况，被申请人已在《处理意见》中告知其向价格主管部门反映。

　　五、关于公示费用收支明细

　　2004年国家发改委、住建部《物业服务收费管理办法》规定一年不少于一次公布物业服务资金的收支情况是针对实行酬金制的物业服务企业，XX物业入驻与业主约定的是包干制。2016年《湖北省物业服务和管理条例》明确，对于应当公示相关信息未公示的，责令限期整改，逾期未整改的，处以1万元以上3万元以下罚款。XX物业2016年来已公示物业服务费用收支情况等信息，符合规定。

　　综上所述，被申请人认为申请人投诉的事项其已在《处理意见》上进行了明确告知，恳请市政府依法予以维持。

　　经审理查明：

　　1.申请人等三人共同共有位于XX广场的房屋一套，门牌号为西陵区XX路XX号。2013年5月11日，申请人向被申请人邮寄了《举报信》，主要反映如下三方面问题：宜昌某公司将XX广场物业管理委托给宜昌某物业有限公司（以下简称“XX物业”）的行为违反了《宜昌市住宅小区物业管理条例》规定；XX物业进驻该小区开展物业管理不合法，高额收取物业费、水费不符合政府指导价；XX物业没有将收支明细向业主公示，违反《宜昌市住宅小区物业管理条例》规定。次日被申请人签收。

　　2.2023年7月20日，被申请人经调查后作出《关于宜昌某物业信访问题的处理意见》，主要内容为：某公司2009年将XX广场前期物业服务委托给XX物业，未违反2022年3月1日起施行的《宜昌市住宅小区物业管理条例》；规定“前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理”的《湖北省物业服务和管理条例》2016年10月才施行，XX物业开展前期物业服务时在文件出台之前；关于违规收取水费问题，被申请人将督导西陵区住建局指导企业严控成本并公示，价格违法行为建议申请人向价格主管部门反映；关于XX物业应将收支明细向业主公示，经现场调查其已按规定进行了公示。次日，送达申请人。

　　3.2023年7月24日，申请人不服被申请人作出的《关于宜昌某物业信访问题的处理意见》，向宜昌市人民政府申请行政复议。

　　另查明，XX广场由某公司开发建设，该建设项目共一栋分A、B座，均为26层，建筑面积共约4.44万平方米，规划用途为商业、办公、住宅等，其中一栋的6-25楼为住宅，2008年该项目开始预售。2009年2月，某公司与XX物业签订《前期物业服务委托合同》，将案涉项目前期物业服务交由XX物业负责。同时，相关购房人（业主）与XX物业签订《前期物业服务合同》，约定“物业服务费用采取包干制形式...乙方按建筑面积3元/月/平方米收取”。XX物业于2010年XX广场项目交付后正式入驻，并开展物业服务至今。2017年以来，部分XX广场业主对XX物业开展物业服务存在分歧，但未能召开业主大会决定重新选聘物业服务企业。

　　以上事实，有下列证据证明：

　　1.申请人身份证复印件、《举报信》及EMS快递凭证、《关于宜昌某物业信访问题的处理意见》及送达签收记录、宜昌市商品房买卖合同复印件 、不动产权证复印件。

　　2.《建设工程规划许可证》《XX广场前期物业服务委托合同》《前期物业服务合同》《商品房买卖合同》（节选）。

　　3. XX广场物业服务基本信息公示栏公示情况、XX广场物业共用部分经营收支情况表、XX广场历年来公示物业费用收支情况照片资料。

　　本复议机关认为：

　　一、被申请人作出的《关于宜昌某物业信访问题的处理意见》认定事实清楚，证据充分，适用依据正确

　　（一）关于申请人反映的“某公司将XX广场物业管理委托给XX物业的行为违反了《宜昌市住宅小区物业管理条例》规定，XX物业进驻该小区开展物业管理不合法”的问题。经查，XX广场属于商业、住宅、办公等融合的项目，并非《物业管理条例》（2007年修订）规定应当招投标选聘前期物业服务企业的普通住宅物业，XX物业经选聘后于2009年与某置业签订《前期物业服务委托合同》，同时与业主签订了《前期物业服务合同》，依据上述合同履行前期物业服务。被申请人经调取查阅相关资料后，认为XX物业开展物业服务并不违反法律法规规定，并无不当。依照法不溯及既往原则，申请人认为2009年实施的前期物业选聘委托行为违反2022年3月1日起施行的《宜昌市住宅小区物业管理条例》的规定，于法无据，本机关不予支持。

　　（二）关于申请人反映的“XX物业高额收取物业费、水费不符合政府指导价”的问题。被申请人答复认为：XX广场项目2010年交付使用时，宜昌市还未制定前期物业服务费政府指导价，故XX物业收取物业费未执行政府指导价，申请人该项主张无事实和法律依据。但2016年10月1日起施行的《湖北省物业服务和管理条例》已规定将前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理，被申请人此处答复不准确，本机关在此予以指正。依据《中华人民共和国价格法》第三十三条、第三十八条和第三十九条等规定，申请人提出的物业费收取标准不符合政府指导价的问题，属于价格主管部门的监督检查职责范围事项，应向价格主管部门反映。同理，关于水费问题，被申请人督导属地住建部门即西陵区住建局指导物业服务企业严格核算成本并公示，建议申请人就价格违法问题向价格主管部门反映，并无不当。

　　（三）关于“XX物业没有将收支明细向业主公示，违反《宜昌市住宅小区物业管理条例》规定”的问题。《宜昌市住宅小区物业管理条例》第三十四条第一款第二项规定，物业服务人应当在住宅小区内显著位置公示上一年度物业服务项目收支情况。被申请人经现场调查，XX物业已按规定向业主公示了上年度即2022年度物业服务费用收支明细情况。同时经查阅资料，证实XX物业已按规定在显著位置公示了2016年以来相关物业服务费用收支情况，故被申请人认定申请人所述不符合事实，并无不当；关于申请人主张的“被申请人没有履行核实核查公示的相关费用是否真实、有效、合理、合法、有无遗漏”的事由，本机关不予支持。《中华人民共和国民法典》第二百八十五条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。”第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”《湖北省物业服务和管理条例》第三十八条规定：“业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。”申请人关于物业服务企业公示的物业服务费用收支情况有异议的，应当向物业服务企业提出，或者业主共同决定委托审查，或者依法提起民事诉讼。

　　二、被申请人作出的《关于宜昌某物业信访问题的处理意见》程序合法

　　《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（建稽〔2014〕166号）第五条规定：“举报受理工作坚持属地管理、分级负责、客观公正、便民高效的原则。”第九条第一款规定：“举报件应自受理之日起60个工作日内办结。”第十三条规定：“对存在违法违规行为的举报，依法作出处理决定后，方可结案。”本案中，被申请人收到申请人的举报后，基于便民高效的原则，组织工作人员现场调查和查阅资料，及时作出《关于宜昌某物业信访问题的处理意见》，并在法定期限内送达申请人，程序合法。

　　综上所述，被申请人作出的《关于宜昌某物业信访问题的处理意见》事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项的规定，本复议机关决定：维持被申请人作出的《关于宜昌某物业信访问题的处理意见》。

　　申请人如不服本决定，可自收到本决定书之日起15日内依法向人民法院提起行政诉讼。

2023年10月13日